Najem krótkoterminowy 2026 — nowe wymogi przeciwpożarowe dla apartamentów i willi

Krótko: rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, który po raz pierwszy podporządkowuje najem krótkoterminowy (apartamenty, wille, mieszkania wynajmowane na doby) osobnym wymaganiom z zakresu ochrony przeciwpożarowej. Dopóki mieści się w trzech progach — maksymalnie 6 lokali, łącznie do 30 miejsc noclegowych i kondygnacje nadziemne w całości do 25 m — wymogi ppoż. uznaje się za spełnione. Powyżej tych progów obiekt wchodzi w reżim wymagań właściwych dla obiektów hotelarskich — a tych zwykła substancja mieszkalna nie spełnia wprost. To sedno zmiany: właśnie tu pojawia się potrzeba opinii rzeczoznawcy, a przy większej skali — ekspertyzy technicznej i zmiany sposobu użytkowania.

Poniżej rozkładamy projekt na czynniki pierwsze: co dokładnie się zmienia, jakie progi przesądzają o zakresie obowiązków, jakie są konsekwencje ich przekroczenia i od kiedy to zacznie obowiązywać. Zastrzeżenie porządkowe: na dzień publikacji to projekt w procesie legislacyjnym — szczegóły mogą się jeszcze zmienić w toku prac w Sejmie, dlatego poniżej trzymamy się mechanizmów, a nie roboczych numerów artykułów.

Co się zmienia — najem krótkoterminowy wchodzi pod ustawę o usługach hotelarskich

Do tej pory najem krótkoterminowy funkcjonował w prawnej szarej strefie: formalnie „mieszkanie”, faktycznie działalność noclegowa konkurująca z hotelami i pensjonatami, ale bez ich obowiązków. Projekt to porządkuje trzema filarami:

Obowiązkowa rejestracja — każdy wynajmujący będzie musiał zgłosić obiekt do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, prowadzonego na poziomie gmin. Bez wpisu świadczenie usług będzie nielegalne i zagrożone karą administracyjną.
Wymagania przeciwpożarowe — po raz pierwszy wprost przypisane do lokali i budynków wykorzystywanych na najem krótkoterminowy (o nich niżej).
Nadzór i sankcje — gminy zyskują narzędzia kontroli i wykreślania obiektów z wykazu, a brak rejestracji lub nielegalne świadczenie usług noclegowych zagrożone jest karami.

Co to oznacza w praktyce: rejestracja i ppoż. idą w parze. Wpis do wykazu wymusza uporządkowanie strony przeciwpożarowej — bo to właśnie przy rejestracji i późniejszej kontroli okaże się, czy obiekt mieści się w uproszczeniu, czy potrzebuje dokumentacji rzeczoznawcy.

Trzy progi, które przesądzają o wymaganiach ppoż.

To najważniejsza część projektu dla właścicieli. Dla budynku mieszkalnego (lub budynku ze strefą pożarową o przeznaczeniu mieszkalnym), w którym usługi hotelarskie świadczone są w nie więcej niż 6 lokalach mieszkalnych, wymagania przeciwpożarowe uznaje się za spełnione, jeżeli łącznie zachodzą trzy warunki:

Liczba miejsc noclegowych w tych lokalach jest łącznie nie większa niż 30.
Lokale znajdują się na kondygnacjach nadziemnych położonych w całości na wysokości nie większej niż 25 m nad poziomem terenu.
Warunki ewakuacji — w szczególności drogi ewakuacyjne i pomieszczenia wykorzystywane na potrzeby ewakuacji — umożliwiają szybką i bezpieczną ewakuację.

Trzy warunki muszą być spełnione jednocześnie. Wystarczy przekroczyć jeden — siódmy lokal, trzydzieste pierwsze łóżko, lokal powyżej 25 m, zastawiona lub zbyt wąska droga ewakuacyjna — i uproszczenie przestaje działać.

Co to oznacza w praktyce: te progi to nie „zalecenie”, tylko granica dwóch zupełnie różnych reżimów. Poniżej — brak dodatkowej dokumentacji ppoż. i domniemanie spełnienia wymagań. Powyżej — pełne wymagania hotelowe i obowiązek ich wykazania. Warto policzyć miejsca noclegowe i sprawdzić wysokość samodzielnie — zanim zrobi to kontrola.

Co, jeśli progi nie są spełnione — reżim jak dla obiektu hotelarskiego

Jeżeli którykolwiek z warunków nie jest spełniony, do obiektu stosuje się pełne wymagania właściwe dla obiektów świadczących usługi hotelarskie — a więc reżim budynku zamieszkania zbiorowego (kategoria zagrożenia ludzi ZL V: hotele, pensjonaty, obiekty noclegowe). W praktyce oznacza to m.in. wymagania w zakresie klasy odporności pożarowej, wydzieleń i stref pożarowych, dwóch niezależnych dróg ewakuacyjnych, oświetlenia awaryjnego, a przy większej skali — systemu sygnalizacji pożarowej czy dźwiękowego systemu ostrzegawczego.

Zwykły budynek mieszkalny albo willa projektowana jako dom jednorodzinny nie spełnia tych wymagań wprost — bo nikt go pod takie wymagania nie projektował. Doprowadzenie takiego obiektu do pełnej, literalnej zgodności bywa technicznie albo ekonomicznie niewykonalne. Dlatego realną drogą nie jest „przebudowa na hotel”, lecz ekspertyza techniczna z rozwiązaniami zamiennymi, uzgadniana z komendantem wojewódzkim PSP.

Co to oznacza w praktyce: przekroczenie progu nie zamyka drogi do legalnego najmu — zmienia tylko narzędzie. Zamiast domniemania zgodności wchodzi indywidualne wykazanie bezpieczeństwa: rzeczoznawca dobiera środki rekompensujące (dodatkowa detekcja, oddymianie, wydzielenia, oświetlenie ewakuacyjne), a KW PSP je zatwierdza. To ten sam mechanizm, który od lat stosujemy przy ekspertyzach budynków istniejących.

Opinia rzeczoznawcy — nowy obowiązek dokumentacyjny

Projekt wprowadza jeszcze jeden istotny wymóg: dla obiektów, które nie korzystają z uproszczenia, przedsiębiorca ma obowiązek przedłożyć opinię osoby uprawnionej do wykonywania czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej, potwierdzającą spełnienie wymagań.

Osobą uprawnioną w rozumieniu ustawy o ochronie przeciwpożarowej jest m.in. rzeczoznawca ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych — i to on może taką opinię sporządzić oraz podpisać, ponosząc za nią odpowiedzialność zawodową. Opinia nie jest formalnością: to dokument, który organ i wspólnota mogą zweryfikować, a który przy kontroli przesądza, czy obiekt wolno legalnie wynajmować.

Co to oznacza w praktyce: pojawia się nowy, powtarzalny produkt na rynku — opinia ppoż. dla obiektu najmu krótkoterminowego. Dla części obiektów wystarczy opinia potwierdzająca spełnienie wymagań; dla tych, które wymagań nie spełniają wprost, opinia jest wstępem do pełnej ścieżki: ekspertyzy i uzgodnienia z KW PSP.

Wille, apartamenty i domy na doby — kiedy w grę wchodzi zmiana sposobu użytkowania

Najczęstsze nieporozumienie: „przecież nic nie przebudowuję, tylko wynajmuję”. Tymczasem zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego zmianą sposobu użytkowania jest już samo podjęcie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego — nawet bez jednego wbitego gwoździa. Przejście z „domu na własne potrzeby” na „obiekt noclegowy dla zmieniających się gości” tę charakterystykę zmienia: rośnie liczba osób nieznających budynku, pojawia się nocny wypoczynek osób postronnych, zmienia się kategoria ZL.

Dla willi i domów wynajmowanych w całości powyżej progów, albo dla kilku apartamentów w jednym budynku, ścieżka wygląda więc tak: zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania (z ekspertyzą rzeczoznawcy jako załącznikiem, art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego) plus — gdy istniejąca substancja nie spełnia warunków technicznych wprost — odstępstwo w trybie § 2 ust. 2 warunków technicznych oparte na rozwiązaniach zamiennych. Tę procedurę rozłożyliśmy w osobnym wpisie o zakresie ekspertyzy budynku istniejącego.

Co to oznacza w praktyce: właściciel większego obiektu na doby powinien założyć, że czeka go nie „papierek”, lecz projektowa robota ppoż.: ekspertyza, rozwiązania zamienne i uzgodnienie w KW PSP. Im wcześniej się za to weźmie, tym taniej i spokojniej — bo część rozwiązań (np. trasy oddymiania, wydzielenia) łatwiej wpiąć przy planowym remoncie niż pod presją kontroli.

Kalendarz — od kiedy ma obowiązywać

Terminy w projekcie są celowo rozłożone w czasie:

31 marca 2026 r. — planowane wejście w życie ustawy (rejestracja, ewidencja, ramy nadzoru).
20 maja 2026 r. — początek stosowania rozporządzenia UE 2024/1028 (STR) o zbieraniu i udostępnianiu danych o krótkoterminowym najmie; przepisy krajowe muszą być z nim spójne.
1 stycznia 2031 r. — planowane wejście w życie wymagań przeciwpożarowych dla budynków mieszkalnych, w których najem prowadzony jest w nie więcej niż 6 lokalach (pięcioletnie vacatio legis od publikacji ustawy).

Co to oznacza w praktyce: rejestracja to temat na 2026 rok, a pełne „dociśnięcie” ppoż. dla mniejszych obiektów mieszkalnych — na 2031. To nie jest powód, by zwlekać: pięć lat mija szybko, a obiekty przekraczające progi (wille, apartamenty na większą skalę, obiekty niemieszkalne) muszą myśleć o zgodności już teraz, bo dla nich reżim hotelowy nie ma pięcioletniej ulgi.

Co zrobić już teraz — checklista właściciela i zarządcy

Policz miejsca noclegowe i lokale w budynku oraz sprawdź wysokość najwyższej kondygnacji z lokalami — to przesądza, po której stronie progu jesteś.
Oceń drogi ewakuacyjne — szerokość, długość dojścia, drożność, oświetlenie. To warunek najczęściej pomijany, a rozstrzygający.
Ustal kategorię — czy obiekt mieści się w uproszczeniu, czy wchodzi w reżim ZL V.
Zamów opinię lub ekspertyzę — dla obiektów poza uproszczeniem opinia rzeczoznawcy albo ekspertyza z rozwiązaniami zamiennymi to warunek legalnego najmu.
Zaplanuj zmianę sposobu użytkowania — jeśli dotyczy, zgłoszenie z ekspertyzą złóż z wyprzedzeniem, a nie pod presją kontroli.

Jak pomagamy

W ppoz-online.pl prowadzimy dostosowanie obiektów najmu krótkoterminowego kompleksowo i zdalnie, dla całej Polski: od bezpłatnej wstępnej weryfikacji (czy mieścisz się w progach, czy potrzebujesz dokumentacji i jakiej), przez opinię rzeczoznawcy potwierdzającą spełnienie wymagań, aż po ekspertyzę techniczną z rozwiązaniami zamiennymi i zmianą sposobu użytkowania oraz uzgodnienie z komendantem wojewódzkim PSP. Pełny zakres i proces opisaliśmy na stronie usługi: ochrona ppoż. dla najmu krótkoterminowego.

Masz apartament, willę lub kilka lokali na doby i nie wiesz, po której stronie progu jesteś? Napisz do nas z podstawowymi danymi obiektu — liczbą lokali, liczbą miejsc noclegowych i wysokością budynku — a odezwiemy się z konkretną oceną i zakresem.